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飆馬商學院

面對未知的市場環境,開發商該如何抉擇?

來源:未知       作者:admin       時間:2020-07-08 16:14

 

端午節前,受開發商的委托去東部一個山區城市考察,主要是為開發商選擇一個合適的項目進行開發。對開發商來說,這是進入一個新的市場,面對未知的市場環境,開發商該如何抉擇?

我們首先來看一下城市背景:

該城市位于東部沿海省份,是國內經濟相對發達的地區,但該市位于內陸山區,經濟發展水平對比省內其他城市來說相對落后;

同時該市人口規模較小,全市總人口270萬,城鎮化率近60%,房地產市場年成交量在300萬方左右,但房價水平相對于內陸城市來說處于高位。因此,這是一個需求總量小,但價格相對較高的小型市場。

從本次考察的內容來看,主要有四個開發方向,分別是:

1、位于鄉鎮的一個特色小鎮地塊

2、位于風景度假區周邊的地塊

3、以及位于該市新行政中心的地塊

4、位于城郊的康養地塊

下面,我們就分別來分析下這幾個地塊的開發前景。

1、首先我們來看特色小鎮地塊

該特色小鎮是本市重點規劃的文旅項目,主要以本市的一項非物質文化遺產為主題打造。從小鎮選址的位置看,其距離市區約27公里,距離本市核心的5A級風景區約 36 公里,地理位置相對較偏。但由于未來高速、機場等基礎設施建設,該位置的交通上還算順暢。由于位于鎮區,周邊配套建設和基礎設施相對較差。

但地塊也具有一些明顯的優勢,如地塊臨河,被小型山丘環繞,周邊景色十分優美,生態環境也十分優良,并且文化主題十分具有特色,從打造特色小鎮來說是有一定基礎的。

項目目前正處于啟動階段,政府剛完成征地,并計劃投入啟動資金1億元來打造文化博物館等一些基礎設施。

從地塊的性質來看,這也是目前開發商進入三四線城市的遇到的一個典型情況,即小城市偏遠地帶的特色小鎮該如何打造?對于這樣的項目,我認為開發商不能因為地價便宜而選擇盲目進入。

首先要看地塊的基礎條件是否具備,因為對于文旅地產項目來說,資源、交通、市場是必備的三大要素(請參考我其他相關文章);

其次是開發商要以哪種模式參與,就本地塊來說,我認為是有一定開發前景的,但如果由開發商單獨來推動特色小鎮項目的建設,需要大量的前期投資,對中小開發商來說壓力太大,最好的方式是與當地政府一起合作,由政府打造開發平臺,對公共基礎設施進行投資,并吸引其他開發商共同推動項目建設,這樣才能避免較大的風險。

2、風景度假區地塊開發前景如何?

從風景度假區的級別來看,這是一個5A級的風景度假區,當地政府早在多年前就在風景區周邊規劃了一塊度假區,經過多年開發,已經形成了比較完善的酒店、商業、娛樂休閑、生活等配套設施。

度假區具有較好的交通條件,離城市相對較近(本地的一個縣級市),高速、軌道交通、機場等設施比較完善,這樣的有利條件,也使得度假區成為了本地房地產開發的一個重要區域,從客戶構成來看,以本地客群為主,也能吸引少部分外地客群。

這樣的地塊,對許多開發商來說正是夢寐以求的,因為背靠風景區,最容易打造高端度假地產,其實失之毫厘、謬以千里。風景區與度假的本質其實有所不同,風景區主要吸引的是觀光客流,對真正想度假的客群來說,風景區不僅顯得太熱鬧,而且比較商業化,并不適合度假居住。

具體到本案,我認為該區域從交通條件,到生態條件都是不錯的,而度假區的各種配套設施也能提供比較完善的生活和休閑配套。

但直接在度假區中心地帶打造度假地產卻不太合適,因為商業味太濃,我們可以選擇相對外圍、山清水秀、環境相對清幽的地區進行開發,因為對于度假客群來說,有一點交通距離不是主要障礙,相反,私密性以及個人的度假空間才是要考慮的主要問題。

3、10萬人口的城市新區適合進入嗎?

目前該市的城市新區建設還處于起步階段,新區人口僅10萬人左右,房地產市場年成交規模近60萬方,這樣的新區適合開發嗎?

僅從人口規模和市場規模來看,顯然是有較大風險的。但我們注意到,與一般的城市新區建設不同,該市的新區是屬于行政中心搬遷,新區距離老城區100多公里,可以說這不僅是行政中心的搬遷,而是城市產業的一次大轉移。

作為一個城市新的行政中心以及未來的發展中心,我認為新區未來的發展空間十分巨大,隨著產業和人口的導入,市場規模有巨大的成長空間。對目前的中國房地產市場來說,這樣的增量市場顯然是不太多見了,目前正是進入的最佳時機。

4、康養地塊該如何選址

最后一個地塊是位于目前政府規劃的一塊康養產業用地,地塊位于城市郊區,距離中心城區約25分鐘。地塊位于城市快速干道附近,是屬于兩山夾盆地的地形,地理環境及生態環境均十分優良。

單純從交通條件、地理位置、以及環境來看,該地塊確實是康養用地的最好選址,但我一直強調,開發康養地產還有一個最關鍵的決策因素,那就是市場

顯然從地塊目前的資源條件看,還不足以吸引該市以外的養老客群,那本市的客群呢?目前城市新區還正在開發中,中心城區人口僅10萬人左右,顯然不具有市場支撐能力,所以,目前該市的康養產業發展尚需等待。

本次的市場考察,恰好涉及了目前房地產開發的各種主要方向以及面臨的問題,我覺得是一個很好的案例,在此分享給大家,希望對大家有所幫助。

來源:仁科仁居

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