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商業地產租賃疑難問題的處理

來源:陜西知能律師事務所       作者:飆馬中國       時間:2020-08-05 15:54

商業地產租賃顧名思義將建設的商業地產出租給承租人,承租人按期交納租金使用商業地產從事經營活動的行為。隨著經濟發展的繁榮,商業地產租賃更為普遍,產生的糾紛較為突出。以案例為基礎一一分析。

案例:某房地產開發公司甲開發一幢商業地產,項目建成后將地產出租給一商貿公司乙經營。租賃期限屆滿后,乙公司一直未進行續租,甲欲終止合同。經查,發現乙公司已經注銷,而是由丙公司實際經營,并與眾多商戶簽訂租賃協議。甲與乙約定仲裁條款,甲如何主張自己的權利?

分析上述案例,要實現甲終止合同并收回出租地產的目的,按照法律程序厘清下列問題,即租賃關系主體題、適格被告的問題、救濟途徑的選擇(仲裁還是訴訟)問題、裝修附著物的歸屬問題、違約金主張的問題。

一、甲與誰建立了租賃關系。

本案中甲與乙簽訂了租賃合同,但乙已經注銷,其已經喪失民事行為能力,不具備主體資格,沒有履行合同的可能,甲與乙之間的租賃合同關系終止。雖然丙未與甲簽訂租賃合同,但是形成了事實上的租賃關系。根據《民法典》第707條的規定“租賃期限在六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃關系”,本案可以確定雙方形成了不定期限的租賃關系,由于丙拖欠多年租金費,甲可以行使“法定解除權”,即《民法典》第563條第二項“在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務”并根據《民法典》第565條合同解除權的行使規則予以解除合同。

二、適格被告的問題。

關于現階段適格的被告問題,本案中應該分為兩個階段:

1、甲與乙之間的租賃合同關系,乙欠付的租金應當由乙支付;甲與丙之間的租賃合同關系,丙欠付的租金應當由丙支付。現乙確定注銷,應當調取乙的工商登記信息,將乙公司的股東列為本案的被告;丙公司具有獨立的民事行為能力,可作為本案的適格被告。

2、對于乙公司股東列為被告的主要依據為:《公司法》第一百八十八條:公司清算結束后,清算組應當制作清算報告,報股東會、股東大會或者人民法院確認,并報送公司登記機關,申請注銷公司登記,公告公司終止。最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第六十四條:企業法人解散的,依法清算并注銷前,以該企業法人為當事人;未依法清算即被注銷的,以該企業法人的股東、發起人或者出資人為當事人。

三、甲如何選擇救濟途徑的問題。

根據《中華人民共和國仲裁法》第二十一條當事人申請仲裁應當符合下列條件:(一)有仲裁協議;(二)有具體的仲裁請求和事實、理由;(三)屬于仲裁委員會的受理范圍。

本案主要討論的第一個有仲裁協議,如果被告為乙公司股東和丙,甲丙顯然沒有仲裁協議。那么,甲乙之間的仲裁協議能否適用到乙的股東和丙呢?

《最高人民法院關于適用〈仲裁法〉若干問題的解釋》第八條規定“當事人訂立仲裁協議后合并、分立的,仲裁協議對其權利義務的繼受人有效。當事人訂立仲裁協議后死亡的,仲裁協議對承繼其仲裁事項中的權利義務的繼承人有效”。乙與丙是否有承繼關系案例中沒有體現,可能存在下列情況:第一、乙公司股東、丙二者與債權人甲之間不存在仲裁管轄協議;第二、甲以乙公司股東違反法定義務導致甲實現債權的權利受損為由要求乙的股東承擔責任,該情況突破合同相對性,不可能由仲裁協議加以約定的;第三、丙與甲之間更沒有仲裁協議。因此,由于缺乏仲裁協議這一根本前提,仲裁機構沒有仲裁管轄權。應當向租賃地產所在地人民法院起訴。

四、裝修附著物的歸屬問題。

商業地產出租一般進行裝修經營的,在合同解除或者終止的情況下,裝修附著物應當怎么處置,有以下幾種方式:

第一種方式:按照合同約定處理。《民法典》第509條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。第二種方式:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條“承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持”,也就是裝修附著能夠移動拆除的應當由承租人搬離,將租賃物恢復原狀交給出租人。第三種方式:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》“因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償”。本案中,違約方為承租人,合同有約定從約定;沒有約定可按照第三種方式進行處理。

五、違約金主張的問題。

《民法典》第577條“當事人一方不履行義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”,本案中乙、丙未支付租金,應當承擔違約責任。如果合同當中有約定按照約定處理,即通過約定能夠計算出因違約產生的損失賠償或者直接約定違約金。如果合同中未約定,像本案可以要求被告按照銀行的貸款利率支付違約金;假設銀行貸款利率低于造成的損失,甲公司可以請求增加違約金(不超過造成損失的30%)。

綜上所述,商業地產租賃在簽訂合同的時候應當預防在先,將常出現的糾紛和問題在合同中約定清楚,即使發生爭議按照合同處理較為清楚,對雙方都是有利的。如果合同沒有約定,在處理糾紛時處于不可控的狀態,導致長期陷入糾紛不能解決,對出租人極為不利。

文章來源:陜西知能律師事務所

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