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“旅游產業+奧特萊斯”,商業地產新風口?

來源:產業成都       作者:飆馬中國       時間:2020-08-06 16:50

近年來,“文商旅”成為了產業地產的熱門關鍵詞,特別是文旅產業與奧特萊斯這種商業業態的融合,因能同時滿足人們對旅游度假、購物休閑的需求,越來越受到關注。

7月29日,國色天鄉召開發布會,宣稱重磅開啟西南首個“主題樂園+奧特萊斯”商業模式。多個知名商家與國色天鄉奧特萊斯簽署了合作協議,現場的行業論壇上,多位專家也就這種商業模式的前景分享了自己的觀點。

從全球“旅游+奧萊”商業模式的表現來看,這或許是當下非常值得買入的商業地產類型。

以“名品+折扣”為核心的奧特萊斯,可謂商業中的一匹黑馬,既能提供場景化零售體驗,又能滿足大家對品牌性價比的追求。

縱觀國外,奧特萊斯與旅游景點進行捆綁,已經成為了主要的旅游商業發展模式。不少我們熟知的樂園周邊都有配備奧特萊斯。

如法國La Vallée Village比鄰法國迪士尼樂園,馬德里Las Rozas Village比鄰古城托雷多,日本御殿場Premium outlet位于富士山風景區……去了美國環球影城或者迪士尼的朋友,到Woodbury outlets、Desert hills premium outlets血拼,幾乎是每一位都不會輕易錯過的環節。

△ 巴黎購物村奧特萊斯

經常發團前往美國、意大利等國家旅游的導游劉先生就表示,奧特萊斯幾乎是團隊游的必打卡之處,如果行程沒有安排,甚至有游客會申請增加奧萊行程,或延長購物時間。

而從國外經驗來看,游客已成為奧萊消費客群的重要組成部分,歐美的一些奧特萊斯門口旅游大巴扎堆,如法國La Vallée Village的游客占比已達60%以上,歐洲九大奧特萊斯購物村游客也占整個消費群體60%以上。

睿合泰產城研究院院長薛峰認為,“樂園+奧萊”的模式,將有望成為文商旅產業項目突圍的方向之一。奧特萊斯似乎天生就具有與旅游產業結合的基因,它通常圍繞機場、高速公路、主干道等沿線布局,地理位置四通八達,并多與旅游目的地相鄰。以特色文化、旅游為基點實現“奧旅融合”,相得益彰。

據金科置信產策招商及營銷總經理余鵬介紹,金科置信集團憑借對經典案例的分析洞察,以及對奧特萊斯商業模式趨勢的精準判斷,率先在國色天鄉開啟了成都乃至西南地區首個“樂園+奧萊”商業模式

樂園與奧特萊斯的結合有著多重優勢,能讓彼此實現共贏。

如果奧特萊斯本身就已經形成較大的客流入口,則可以完善游樂項目的配套,帶動其他業態的發展,形成良性發展的商業閉環。如果奧特萊斯本身客流量有限,則能依托龐大的旅游業,將游客轉變成消費力。

而彼此流量和內容的加持,不僅能為商業運營提供保障,也能最大化利用樂園流量,產生更多的消費。

“樂園+奧萊”的商業模式所帶來的沉浸式體驗,也符合當下老百姓休閑旅游的消費需求。

相比于傳統的奧特萊斯和傳統的百貨店或者購物中心,奧特萊斯與旅游業的結合優勢突出,能為消費者提供更為豐富的探索與服務空間,他們既能享受到體驗休閑、親子的樂趣,還能購買到高性價比的商品。

對于一個商業模式運營,其消費客群的定位和吸引往往是其成功與否的關鍵因素。從客群方面看,奧特萊斯的消費者以中產階級為主,他們不僅有著極強的品牌認知度,更愿意去體驗家庭一站式消費,也更愿意去圍繞兒童去消費。這與樂園的客群一拍即合,帶有強烈的目的性和消費意愿,停留時間長,且多為家人、朋友、情侶等組合/集體式消費。這樣一來,奧特萊斯與樂園一旦結合,將能促進更多的消費。

從數據表現來看,也的確如是。據中國兒童產業中心公布的數據,兒童消費市場規模不小,重業態布局兒童領域的奧特萊斯比缺少兒童業態的奧特萊斯,客流及顧客到店時長表現都更好。

△ 據中國兒童產業中心公布數據

而據中國旅游協會親子游與青少年營地分會發布的報告數據,中國親子文旅市場規模每年的增速約為60%左右,預計到2020年市場規模將達5000億。盡管受疫情影響,今年的增長可能會放緩,但大趨勢依舊看好。

△ 據中國旅游協會親子游與青少年營地分會發布數據

國色天鄉作為西南地區親子游的重要營地,與奧特萊斯結合發展家庭消費一站式購物,商業前景可想而知。

目前,國內玩轉“樂園+奧萊”模式的項目并不多見,國色天鄉的出擊尤其值得關注。

在成都,國色天鄉經過15年的建設發展,以樂園為起點,拓展至商業、酒店住宅、教育等多元化業態,已經逐漸成長為西南地區規模最大,業態最豐富,配套最全的超級文商旅大城。

據悉,國色天鄉奧特萊斯總占地243畝,擬打造為西南地區集中高端品牌、休閑、游樂為一體的旅游購物新地標。區別于成都其他單純的奧特萊斯商業和主題樂園,作為成都首個“樂園+奧萊”的商業街,國色天鄉也有自己的玩法。

△ 國色天鄉奧特萊斯

奧特萊斯商業街選址在了國色天鄉五大世界主題樂園最中心的C位,是游覽國色天鄉的必經之地和人流聚集地。

其中,一期、二期奧特萊斯背倚水上樂園、陸地樂園,與童話世界一街之隔;三期兒童奧特萊斯坐落于國色天鄉慶典城街區、緊靠“中國首個互動體驗式動物主題樂園”——動物王國,并與規劃中的體育公園比鄰。如此一來,整個國色天鄉的人流都將在奧特萊斯形成聚集效應。

特別需要提及的是,與單純的文旅類型項目不同,國色天鄉區域高端居住氛圍濃厚,鷺湖宮高端住宅板塊有超5萬業主客群就在奧特萊斯商業街旁,2公里范圍內人口達10萬,溫江常住人口達60萬,并以國色天鄉為消費核心、人氣聚合中心。

△ 國色天鄉總平布局

當然,留客的事情則需要交給奧特萊斯自身來完成。按照多元化的消費模式,國色天鄉一期以運動潮牌為主,匯聚了海量戶外運動、休閑服飾、特色潮牌、運動潮流等世界知名品牌;二期則主打時尚前沿,以精品女裝+休閑娛樂為主;三期聚焦兒童精品,預計年均300萬人潮,填補兒童中高端消費空白;并設有特色餐飲、休閑娛樂、文創零售等配套業態,實現全齡段客群覆蓋。

整個街區則由國際頂級規劃設計公司韓國OKE擔綱設計,將整體打造為城西首席游樂式特色風情商業街。

在運營方面,國色天鄉奧特萊斯采取“出售+自持”的模式,因為深知運營對于商業項目的重要性,所以,奧特萊斯將采取統一定位、統一規劃、統一招商、統一營銷、統一管理的模式,計劃每年都會投入大量運營資金,給予項目足夠的曝光度和熱度。按照這一規劃,成為國色天鄉奧特萊斯的業主,當國際一線大牌的房東,后期的租金和物業價值也就有了國際品牌作為背書。

除了開啟西南首個“樂園+奧萊”模式,今年也是國色天鄉的全面升級之年,有不少大動作都值得關注與期待。

1、西南首個互動體驗式動物主題樂園加速建設。

目前,國色天鄉已建成投運的童話世界、陸地樂園、水上樂園等,年均游客及消費人群近千萬。今年,西南首個互動體驗式動物主題樂園——動物王國將加速建設,計劃明年建成營業。待項目完全建成后,國天鄉年接待游客量預計將達到2500萬人次以上。

△ 動物王國效果圖

2、西南首個節慶主題休閑體驗目的地慶典城將開業。

國色天鄉慶典城計劃今年開業,慶典城將以世界五大節慶為主題核心,打造成西南首個節慶主題休閑體驗目的地。此外,動物主題情景體驗式商業街也正在建設中,計劃明年開業。屆時,國色天鄉主題商業或將掀起一波“打卡潮”。

△ 慶典城效果圖

3、產業集群加速形成,自我造血功能持續增強

目前,國色天鄉板塊產業集群正加速形成,中國首個極樂池日式湯泉、成都星光影視文旅城基地……多個超大項目匯聚,帶來的人群吸附和消費能力無疑將增強整個板塊的自我造血功能。而國色天鄉在產業布局上也有著大膽規劃,除了游玩購等業態,在慶典城還布局了高端汽車展銷中心,并已吸引奔馳、寶馬、奧迪等汽車品牌入駐。

4、17號線開通,雙地鐵直達主城區。

繼4號線后,今年,溫江將迎來17號線的開通。國色天鄉緊鄰17號線黃石站,至此,其與主城區的距離再次被拉近。而從規劃看,未來26號線天府環線也將從國色天鄉經過。屆時,三條地鐵線交錯,加上與高速、機場全線接駁,與青城山、都江堰形成半小時旅游度假區,國色天鄉將鎖定上億人流量。

△ 國色天鄉交通區位示意圖

5、打造比肩全球的國際化教育示范區。

國色天鄉片區已落地北京二十一世紀國際學校、成都王府外國語學校、宋慶齡仁愛幼兒園、川師附屬幼兒園、匯文國際幼稚園等優質學校,周邊還有十大高校環繞,實現了全齡段教育覆蓋。圍繞這些名校資源,國色天鄉正打造比肩全球的國際化教育示范區。

△ 北京二十一世紀國際學校效果圖

扎根成都15年的國色天鄉,早已成為成都人休閑游的主要目的地之一。但國色天鄉深知,唯有創新才能賦予項目新的生命力。也因此,穩中求變、求新,不僅在西南首創了“樂園+奧萊”模式,也不斷探索完善其他產業布局,全力打造游、購、娛一站式旅居目的地。

無論是地段為王還是內容至上,國色天鄉在前一個15年已經具備良好的市場口碑,而由“樂園+奧萊”引領開啟的下一個10年,成為國內文商旅產業項目樣板也就是大概率事件。

文章來源:產業成都

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