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為什么說商業地產項目最危險的時期是開業頭半年?

來源:贏才商學院       作者:飆馬中國       時間:2020-08-07 14:22

商業項目不是開業就完事了,最危險的時期是開業頭半年,在這半年期間有可能會發生大規模的掉鋪,包括如果之前出現過定位招商的問題,通常會在頭半年到一年內暴露。所以在開項目后評估會時,往往出現各個部門相互爭執、相互推卸責任的情況:

  • 運營業績不好會針對招商:你們招的什么客戶進來,原本商戶有落位,ABC類品牌各多少個,現在都是C類的;
  • 招商會針對開發:品牌在簽合同簽意向的時候,一而再地延遲開業,就導致大面積空鋪;
  • 工程開發找設計:施工圖給的晚,留給施工時間不足……

雖然后評估會很傷感情,但是確實有效的溝通交流,對集團或連鎖項目來說,做了4-5個項目就能形成自己的產品體系,或者標準化的操作方法。所以商業就要善于做總結。

從商業開發的流程簡單說說每個環節常見的問題:

首先,摘地

商業開發有兩大風險:第一摘地風險,第二規劃設計風險。商業摘地和住宅摘地完全不一樣。

以住宅摘地來說,兩個地塊相鄰,中間相隔50米的馬路,兩個地塊占地面積、容積率一致,享受共同的配套的情況下,原則上說商業價值一模一樣。

而商業摘地隔街如隔市,毗鄰上班路與毗鄰下班路的地塊,在大十字路口交通節點左拐和右拐的地塊,商業價值完全不一樣。所以很多開發商在摘地階段就失敗了。商業最重要的是控制風險,因此在摘地時,不要沉迷于測算收益最高的,選擇風險較小,測算可控的地塊是成功的第一步。

然后,定位

商業項目定位需要圍著業態走,業態定位圍著客群轉,因此一開始就需要確定主力店。做過商業的都知道,第一次定位和第一次落位基本上都是盲點,我們拍著腦門,按著經驗做決策,然后規劃和設計依著定位和落位走。

定位后要解決的問題就非常多,規劃、設計、招商等。要與商戶達成簽約,必須具備兩個基本條件:建筑規劃許可證。有了這個證,說明平面不會有大改動,平面圖是可信的;建筑施工許可證,有施工日期就會有竣工日期,有竣工日期就可以確定交樓時間,但事實上很多開發商不在意竣工時間,品牌商尤其是主力店,開業前半年就要進場做裝修,開業前四個月物料彩蛋基本到位,開業前兩個月招聘到位,一旦延期開業,中間的損失無法補償。

但在開始的時候,無法獲得這兩個證的前提下,定業態定品牌都是盲定的,那盲定就涉及一個問題——規劃設計風險,按主力店定好的設計規劃后期無法進駐,周期是不可逆的。因此在做規劃設計的時候,可以在項目最關鍵的區域做通用設計,包括層高、樓面、荷載、店面末端等因素,做成可以適合超市家居等主力店形態。

接著,招商

真正給我們帶來利潤的是非主力店,提高租金是常規做法。一個商業項目怎么談高非主力店的租金,簡單來說,項目如果預計要招300個品牌,籌備時就要招900個,配以有效的談判技巧,帶著不怕跟商戶談崩的心態,才能達到最高租金。如果只靠做關系走后門拉資源去談租金,項目很難做大。

最后,開業

商業開業跟住宅開發完全不一樣,住宅開盤現場千人基本到頭了,而商業項目開業的人流起步是幾萬甚至十幾萬人,一不小心會造成大規模群體事件,因此在開業前需要對幾大風險進行預估:交通、治安、消防、消毒等。而項目辦活動最好選擇在項目內場進行,做好消費引導,同時避免隨機性地客流爆點情況的發生,比如知名藝人現身可能帶來的大量人群的推擠,從而產生的連鎖突發事件。

文章來源:贏才商學院

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