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商業地產招商運營難題之業態規劃和運營管理

來源:房好家       作者:飆馬中國       時間:2020-08-07 14:40

業態規劃難

對于眾多從住宅地產轉型至商業地產的開發商而言,業態規劃方面主要存在以下兩個方面的難題。

1、業態規劃目標僅關注品牌而不關注收益。

很多轉型的開發商更多關注品牌規劃而忽略了其背后的租金規劃。因此,需要將業態規劃目標與租金規劃目標進行對應,還要將租金規劃按照每個商鋪的主選、備選情況進行租金水平的全面對比,從中找到每個商鋪的最高、最低租金水平所對應的整體租金水平,實時了解業態規劃落位對整體租金水平的影響,出現風險預警時適時干預項目運營。

2、沒有合適的手段實現對業態規劃落位進行有效監控。

業態規劃落位的監控難度非常之高,一線編制類似報告或報表難度也很大,因此需要有一個合理的信息化平臺來協助監控:

第一,招商期按周進行監控。招商期談判變數太多,一旦某主力店商家談判結果有變,則會產生一系列影響,所以招商期的監控頻次要高,實時反映各商家的招商談判進程,并體現與之對應的租金水平;

第二,運營期按月進行監控。相比招商期而言,運營期的二次招商影響較小,所以監控頻次按月進行即可。

運營管理難

對于眾多商業地產開發商而言,開業節點的達成并不意味著“開業大吉”而是“開業大急”,因為開業之后項目進入持續運營階段,管理難度更高,主要體現在以下三個方面。

1、業態持續調整。

業態的持續調整對一個商業項目持續、成功運營至關重要,但應依據什么來進行業態持續調整、有哪些具體步驟呢?看看標桿企業L企的做法。

首先,業態調整的基本原則:L企明文規定,開業之后六個月必須進行業態調整,同時每個季度也必須有調整,且要確保整體項目的租金收入每年按15%遞增;

其次,不同階段調整重心不一:L企認為,在整個運營期內,調整的重心應該按照“客流提升→營業額提升→提袋率/客單價提升→租金提升”這四個階段來開展;

再次,持續調整的兩大依據:L企基于兩大數據來源持續調整業態,分別是滿意度數據和經營分析數據,前者包括消費者滿意度數據(消費行為、消費習慣、認知度)和租戶滿意度數據(租戶服務需求、促銷經營需求),后者包括租售比、銷售坪效、租金坪效、日客流等,真正體現“客戶滿意→商家滿意→開發商滿意”的商業運營管理思想;

最后,持續調整的經營分析數據:L企通過對同業態商家的經營情況進行橫向對比,找到連續幾月排名靠后的商家,主動對其進行調整。

2、租賃政策落地。

每個商業公司都會有其一整套租賃政策,這里面包括了不同類型合同的審批流程、裝修免租期優惠政策、租金優惠政策、租金減免工作等。對于集團而言,如何確保一線作業規范符合公司租賃政策要求,避免過多尋租空間,確保公司收益不受侵蝕?

首先,將公司的租賃政策通過業務流程予以固化。L企將商管公司所有業務的流程都通過信息化平臺固化,比如主力店合同、次主力店合同、廣場租賃合同的審批等,都根據公司制度要求予以固化;

其次,將公司管控要點植入流程之中。以合同管理為例,L企不允許補錄合同、保證金未繳清就接鋪、租期重疊等情況發生,所以將這些作為業務流程的審批要點予以固化,確保公司租賃政策得到有效執行;

再次,通過報表集中體現不符合政策的業務,便于監控運營過程中存在的風險。

3、重點業務管理。

在實際運營過程中,還會存在一系列重點業務,包括促銷活動管理、租費收取等。按照經驗,一個商業項目養商的第一年往往要舉辦七八十場促銷活動,以確保商業項目的人氣和旺度,那到底該舉辦哪些促銷活動才符合商業項目的基本定位呢?促銷活動到底對哪些商家的營業額有正向促進作用呢?

另外,是否能夠有一個平臺將財務部門從繁重的費用賬單打印、租金賬單打印、費用收款、租金收款、滯納金管理、違約金管理等繁雜的工作中解放出來,真正提升一線的效率?

首先,促銷活動管理。多維度分析促銷效果,指導后續促銷活動開展,并通過“萬元客流量”和“萬元營業額”分析效果;

其次,租約管理。需根據不同的業態、不同的商家設定不同的租金收取模式,設定好基本參數之后,系統自動生成租金賬單和費用賬單,并且可以通過信息化系統自動套打合同模板,從源頭上規避管控風險;

再次,特殊業務。比如應收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等,需進行實時監控;

最后,財務管理。通過系統生成租金賬單和費用賬單后,可套打繳費通知單,既提升了財務工作效率、減少出錯,還提升了租戶體驗。

文章來源:房好家

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