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商業地產投資斷崖式下跌 下半年抄底機會來了?

來源:未知       作者:飆馬       時間:2020-08-04 15:55

今年第二季度,受新冠肺炎疫情影響,全球商業地產市場遭遇了史上最嚴重的“寒流”。

美國商業房地產咨詢服務公司世邦魏理仕(CBRE)最新報告顯示,2020年第二季度,全球商業地產投資額同比下降了57%,至1090億美元,創下2010年以來的季度最低值。

其中,美洲地區的降幅最大,同比下降了70%,主要是因為大型投資組合交易的嚴重萎縮,同時實體交易(entity-level transactions)幾乎為零;亞太地區(美洲國家除外)和歐洲、中東和非洲(EMEA)地區同比降幅則相對較小,分別為46%和38%,主要是因為市場的不確定性和旅游限制政策阻礙了投資者的活動與投資情緒。

亞洲房產科技集團居外IQI執行董事長奇米爾(Georg Chmiel)也持類似看法。他對第一財經記者表示,居外IQI的統計數據顯示,中國買家對海外商業地產的咨詢量在今年二季度同比下降了27.1%,“許多投資者認為,如果他們暫時守住自己的資本,今年晚些時候或者明年就能以更好的條件進行投資。”

世邦魏理仕在這份報告中還把今年全球商業地產的投資額增速預測從-32%下調至-38%,原因是美洲地區的疫情惡化情況超出了此前的預期。

不過,隨著各國防疫封鎖措施的逐漸解除,二季度的萎靡不振可能標志著市場的最低點,2020年下半年開始逐步復蘇仍將是大概率事件。

美洲地區表現最差

世邦魏理仕的報告顯示,二季度美洲地區商業地產市場的投資總額僅為430億美元,創2010年以來的最低水平,僅約為去年同期的30%。美國是該地區的投資活動的主要目的地,約占所有投資活動的93%。

其中,酒店業的損失最為慘重,投資額暴跌了90%,零售類物業和辦公樓情況稍好,但也大跌了74%和72%,只有工業類地產在疫情背景下顯示出了較強的韌性,僅下跌了50%。

世邦魏理仕首席經濟學家巴克漢(Richard Barkham)表示,短期內,由于擔心感染,企業不太可能要求員工像以前一樣在辦公樓統一工作,不過一旦有效的治療手段或疫苗問世,辦公物業的情況將會明顯好轉。

上述報告還顯示,美洲城市的投資活動水平下降幅度與當地新冠肺炎疫情確診人數存在較大的相關性。二季度投資下降最大的幾個城市,比如西雅圖(-84%)、奧蘭多(-81%)、洛杉磯(-80%)與紐約(-71%)等,這些城市同時也是當前美國疫情最嚴重的區域。

此外,報告稱,南美的巴西也存在類似情況,新冠肺炎疫情確診人數的持續激增嚴重阻礙了當地的投資活動。

歐洲國家受影響較小

或許是因為至今為止,歐洲地區的疫情整體上并沒有出現明顯的“復燃”,因此投資活動的復蘇也較為穩定。

世邦魏理仕的數據顯示,二季度歐洲、中東和非洲地區的投資額同比下降了38%,至480億美元。其中表現最差的仍是酒店業,暴跌了83%,零售類物業(-23%)和工業類地產(-34%),則相對平穩。該公司分析部負責人林辛(Jan Linsin)稱:“我們看到許多投資者正在籌集資金,準備對歐洲地區的物流地產進行大規模投資。”

不過由于第一季度表現出色,2020上半年上述地區的商業地產投資實際上仍呈上升趨勢:同比增長了2%。

與美洲情況類似,歐洲地區的投資活動也與當地疫情的嚴重程度存在一定相關性。疫情控制相對較好的國家,比如德國(-20%)、荷蘭(-23%)和波蘭(-22%)等的下降幅度相比之下并不多,而瑞典(-45%)、英國(-56%)、法國(-57%)的情況則相反。

亞太地區差異較大

二季度,亞太地區商業地產的投資額同比下降了46%,降至不足180億美元,為2012年以來的季度最低值。酒店業、辦公樓和零售類物業的投資都面臨著大幅的下滑,只有工業類地產受影響較小,同比只下跌了17%。

從國家看,澳大利亞(-21%)和韓國(-36%)受影響較小,而日本(-48%)和新加坡(-57%)的跌幅則較大。

報告認為,由于日本、新加坡、澳大利亞的疫情反復,而印度的第一波疫情仍在不斷攀升,引發了投資者對該地區經濟復蘇前景的擔憂,并可能因此推后相應的投資計劃。

仲量聯行亞太區資本市場首席執行官克羅(Stuart Crow)表示,二季度投資活動的急劇下降反映出投資者對不確定性的憂慮。不過,流動性依然很高,因此他預計隨著經濟進一步復蘇,下半年交易活動有望反彈。

奇米爾也對第一財經記者表示,長期來看,商業地產的前景還是好的,即使收益率有所下降,它仍然能比其他大多數資產類別提供更好的回報,“隨著疫情得到控制、經濟逐漸復蘇,買家和賣家都會重回市場,市場趨勢也會變得更為清晰。”

奇米爾還認為,11月的美國大選,可能會是投資趨勢轉向的一個重要契機,一旦下任美國總統人選塵埃落定,投資者對市場不確定性的擔憂將減少。

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